07/04/2006

Le Petit Rapporteur Courcellois n° 4

Le Petit Rapporteur Courcellois

Feuillet périodique rédigé par l’UCPW
(
Union Communale Progressiste et Wallonne) N° 4

 

Un plan de rénovation du logement.

 

Lors de la séance du Conseil communal du mois de février dernier, Robert TANGRE a développé ce sujet au nom du groupe pluraliste UCPW.

 

 

Nous reproduisons intégralement cette longue intervention.

 

Comment qualifier le budget  présenté par la majorité PS-cdH?

La seule question qui nous préoccupe est la suivante : tiendra-t-on encore la barre très longtemps ? Il faut se détacher de la réalité comptable. Un équilibre budgétaire n’est pas nécessairement preuve de bonne santé. Les réserves financières diminuent. Demain, si nous voulons continuer à investir, il faudra entamer le trésor de guerre, les actions Dexia, et puis après ?

Il est temps d’envisager un refinancement des communes. Voici notre 18 ème intervention avant le vote d'un budget communal et nous n'allons pas à nouveau soulever les ponts faibles que nous pouvons déceler dans ce budget.

 Aujourd’hui, nous ne développerons qu' un sujet qui nous tient à cœur : le logement social . Que peut faire l’actuelle échevin du logement avec un budget de 4.500.000 FB ? Elle est incapable de faire mieux et nous ne pourrions pas mieux faire avec un budget aussi étriqué. Le Collège n’a pas les moyens, ni la volonté d’envisager une autre politique.

 

Je vais témoigner de colloques ont été organisés depuis deux ans sur la problématique du logement, colloques auxquels ont assisté de nombreux responsables politiques fédéraux, régionaux, municipalistes, des responsables de CPAS, des acteurs dans la lutte  au quotidien défendant le droit au logement, des régies immobilières, AIS, représentants de logements sociaux, des personnes privées s'activant dans le secteur de la construction, des entrepreneurs, des architectes, des fournisseurs de produits de la construction, des banquiers .

 

Voici une synthèse que nous avons  réalisée à partir des réflexions issues de ces colloques.

 

La situation reste préoccupante.

 

 

En témoigne encore une récente étude du CRISP. Bien des centres villes sont sous-peuplés. Trop d’étages dominant les commerces sont inhabités. Les logements laissés à l’abandon foisonnent. La vétusté du logement wallon reste problématique ainsi que la proportion des logements insalubres, améliorables ou non.

 

Depuis I981, la construction sociale est largement en deçà de la demande et les modifications apportées dans la fixation des loyers conduisent les locataires à revenus moyens, à quitter le « social », préférant acquérir et restaurer des logements dont ils deviennent les propriétaires. Il en résulte une réduction des recettes, du moins une stagnation, les locataires des « logements sociaux » étant majoritairement des infra- salariés. D’où des difficultés à entretenir un patrimoine qui a fortement vieilli, en moyenne.

 

Une telle situation conduit, avec l’appauvrissement de certaines couches sociales, à ce que la demande soit forte en logements à bas prix. L’augmentation du nombre de minimexés est patente dans toutes les zones fortement urbanisées. De véritables ghettos apparaissent, les ménages riches se concentrant dans les périphéries urbaines, les ménages pauvres dans des quartiers spécifiques et dans les anciennes communes ouvrières.

 

Cette situation est mise à profit par nombre de propriétaires peu scrupuleux qui, en aménageant des batteries de garnis dans d’anciennes maisons unifamiliales, exploitent la pauvreté sans vergogne.

 

Diverses dispositions légales visant à rentabiliser des logements vides s'avèrent inefficaces, voire inapplicables.

 

L’élargissement de l’Union européenne à de nouveaux membres risque d’amener de nombreux fonctionnaires, en plus de ceux déjà en poste, dont les revenus élevés et la recherche de logements cossus renforcera la création de lotissements à la périphérie de la capitale et poussera à la hausse la moyenne des loyers dans les zones situées à moins de 60 km de la capitale.

 

Les conditions sont donc en place ou en voie de l’être pour que se détériore encore la situation du logement au centre et au sud du pays. Et la demande en logement de bas niveau s’est vue encore renforcée par les lois désindividualisant la sécurité sociale, bien des couples choisissant de se séparer fictivement pour conserver des allocations pleines.

 

La présente proposition vise à développer une politique de rénovation lourde dans les villes à vocation régionale comme dans des communes d’ancienne industrialisation. L’objectif est de densifier l’habitat en centre-ville, de réaffecter des friches industrielles au logement. Ceci en dehors des initiatives des sociétés du logement social.

 

Politiquement, la proposition qui suit part d’un constat évident. La non rencontre, depuis deux décennies des besoins en logement, conforte le sentiment des exclus et des infra salariés dans le rejet du « politique », celui-ci n’ayant ni résolu ni même amélioré sensiblement les problèmes de l’habitat, de l’emploi pourtant toujours très présents dans le discours des élus et des partis dominants. Ce rejet se constate dans de nombreux pays de l’Union et s’est traduit par le renforcement spectaculaire du poids électoral des extrêmes droites.

 

Affirmer le caractère démocratique de partis, comme prétendre mettre un cordon sanitaire autour des organisations comme le FN, n’a guère de sens si, parallèlement, les causes de la désespérance de certaines couches sociales ne sont pas éliminées.

 

Ce projet de rénovation se fonde sur trois options.

 

1) Politiquement et administrativement, les choix d’une alternative dans le logement doivent consacrer la subsidiarité, à savoir de confier au pouvoir le plus proche du citoyen le soin de décider ce qui est bon et utile pour le peuple. Les catastrophes urbanistiques et sociales générées par les instances du logement social, nationales puis régionales, montrent à suffisance que l’on ne crée pas de l’habitat loin des aspirations des gens. Dans ce registre des catastrophes sociales et environnementales, des exemples existent dans chaque sous région qui ont certainement œuvré à la création de ghettos. La France commence à faire lentement le bilan de sa politique des « banlieues ». Faisons la nôtre de certaines cités.

 

Au moment où les yeux de Chimène se portent vers Porto Alegre, sa démocratie participative, il serait bon que le cerveau suive. C’est-à-dire que l’on donne plus de droits aux populations locales, au consommateur final, pour exprimer ce dans quoi il veut vivre et dans quel cadre il veut  situer son existence.

 

Une politique forte de rénovation a évidemment des incidences immédiates sur la qualité et le prix du logement, sur l’emploi dans la construction (un secteur à travail intensif) sur la sécurité dans les zones urbaines, dépeuplées en soirée, sur l’environnement et une limitation de la circulation automobile, sur une moindre ségrégation de l’habitat par une meilleure coexistence de proximité entre des ménages à niveau de vie différents. Cette plus forte hétérogénéité sociale du quartier est sans doute aussi un facteur de limitation de la xénophobie, du racisme.

Autrement dit, le projet que nous défendons a de sérieuses incidences  sur la réinsertion sociale, les conditions de vie en ville et une réduction des gâchis actuels dans la gestion de patrimoines immobiliers privés et publics. De plus, en investissant dans l’immobilier, au moment où l’investissement mobilier régresse et où bien des opérateurs multinationaux accumulent des catastrophes financières soutenues par les politiques néo-libérales, la « brique » est sans doute appelée à redevenir un investissement plus sécurisant, quitte à accepter des rendements moins indécents. Bref, l’idée que les placements privés prennent plus d’engouement vers le logement n’est pas folle.

 

Que les communes fassent en sorte que coopèrent les CPAS, les régies foncières, les agences immobilières sociales, leurs services des travaux pour mettre en place cette politique de rénovation et constituer ainsi un pôle d’initiative publique est un objectif essentiel. Mieux, que l’on associe des comités de quartiers, des associations luttant contre l’exclusion, dans une réelle indépendance des pouvoirs locaux, reste une garantie de la dimension démocratique, participative, du processus de décision.  

 

2) A côté de l’initiative publique, démocratisée, il s’agit de s’appuyer sur la compétence, d’entreprises privées, rien de « publique » solide n’existant dans ce domaine dans notre pays. Bref, l’opérateur, dans la rénovation, doit être choisi pour ses références à rénover du logement populaire, à respecter les délais, à avoir les reins solides pour ne pas faire faillite en cours de chantier, ce qui est un cas fréquent dans la vie communale. Ceci dans la perspective de voir cet opérateur développer une sous-traitance locale  vers les PME du bâtiment, associer à ces projets de rénovation des producteurs de matériaux spécifiques à la région et à ses traditions architecturales.

 

3) Sur le plan des montages financiers, il s’agit donc de concevoir les opérations de rénovations dans un cadre mixte, l’investissement privé venant soit des anciens propriétaires dont on rénove les logements avec des accords de remboursement, à terme, de l’investissement public partenaire ou le passage à une gestion mixte définitive. Soit qu’appel soit fait à des fonds privés, pour part, avec un compromis entre des dividendes modérés et une garantie de perception locative assurée par l’engagement des agences immobilières sociales. Le concept de la mixité vise à réengager dans la sphère sociale des fonds qui participent de plus en plus aux opérations spéculatives internationales. La conjoncture boursière favoriserait, espérons le, un retour à la gestion des patrimoines privés dans une moins mauvaise adéquation aux intérêts locaux et régionaux.

 

4) Côté financement public, donc par le biais communal, en dehors de la sollicitation faites aux aides régionales pour la rénovation, il faut prendre en compte la situation précaire des villes et communes comme les dégradations en vue d’ici 2006. Tels que conçus actuellement, les budgets communaux seront incapables d’assumer des efforts supplémentaires pour des investissements de dix millions d’euros et plus, par an, et ce, pendant plusieurs années consécutives. L’idée,  donc, d’une approche plus macro-économique est à envisager. Les éléments suivants sont mis en exergue.

 

Un investissement de 2 millions dans la rénovation  induit la création de 1,3 emploi dans la construction et les secteurs connexes. La valeur ajoutée dans ce secteur va pour plus de 70% en salaires bruts. C’est ce qui vaut à ce secteur la qualification, niée par personne, de secteur à travail intensif, ce qui explique sans la justifier d’ailleurs, l’importance du travail au noir comme dans l’Horeca ; et ce qui renvoie, dans un autre registre d’ailleurs, à une vieille idée de moduler les cotisations sociales en fonction du rapport capital disponible et valeur ajoutée crée sectoriellement.

 

Bref, un plan de rénovation de 400 logements par an justifie une dépense de 800 millions de fb et induit localement la création d’au moins 400 à 500 emplois annuels. L’implantation d’une telle usine, dans n’importe quelle région wallonne susciterait, nombre de communiqués de victoire des édiles et députés locaux. Or l’essentiel des emplois « construction » serait immédiatement de proximité, chaque sous région et chaque commune s’ingéniant, dans le cadre des procédures habituelles d’adjudications restreintes, à désigner des entrepreneurs locaux lors des appels d’offre communaux. Donc, aucune difficulté, malgré le discours « européaniste » des mandataires quant à la « libre concurrence », de veiller à la protection des intérêts locaux des PME de la construction locale. Cette contorsion au néolibéralisme étant systématique et systématisée.

 

Pour notre part, ce protectionnisme « diffus » et sournois ne gène pas. Mais mieux vaudrait être cohérent en général.

Quant à la question de la disponibilité de main-d’œuvre, les structures du Forem peuvent aisément répondre au besoin, vu la rapidité de formation dans la plupart des métiers de la construction.

 

Reste enfin la question cruciale. Celle du financement de la part publique de l’investissement « rénovation ».

 

L’étude, déjà citée, du Conseil supérieure des finances fait état d’une économie globale pour les finances fédérales d’un million au moins chaque fois qu’un chômeur retrouve un travail dans le secteur privé. Ce million résulte de

 

 

l’addition de l’annulation des allocations de chômage du fait de l’accès à l’emploi, des recettes de cotisations sociales patronales et individuelles générées par cette réinsertion, des apports en taxes directes et indirectes du travailleur du fait de sa remise au travail dans un statut conventionnel.

On en conclut que plus de la moitié du coût de la rénovation  proposée peut être trouvée, au plan communal, si le pouvoir fédéral ristourne, à la ville, en totalité, l’apport d’une recréation d’emploi par cette opération.

D’où la proposition suivante.

 

1° En concertation avec les régions et l’Union des Villes et Communes, le pouvoir fédéral élit un certain nombre de localités au rang de villes et communes en difficultés de logement. Divers critères peuvent être élaborés : âge moyen de l’habitat, taux d’insalubrité, déficit de l’offre dans le logement social, recensement du nombre de « garnis » par habitants, nombre d’inscrits au CPAS par habitant et domiciliés dans la commune, relevé des logements inoccupés, etc.

 

2° Cette liste de villes et communes ferait l’objet d’un projet de loi pour une période de 5 à 10 ans, justifié par l’état défavorable de la situation du logement.

 

3° Ce projet de loi concrétiserait la restitution de la totalité des économies réalisées par le budget fédéral et celui de la Sécurité sociale suite à l’embauche de chômeurs, de minimexés remis au travail  dans le cadre de plans de rénovation.

 

4° Pour ce faire, la commune ferait un inventaire des potentialités existantes, y compris des garnis présents sur son territoire. Elle définirait un projet global prévoyant la rénovation de X milliers de logements « type appartements » d’une ou de deux personnes avec le confort moderne, une conception résistante et facile d’entretien et de réparation, une surface de 50 à 60 mètres carrés et Y logements d’un niveau supérieur, intégrés géographiquement parlant.

 

La commune estimerait dans un cadre quinquennal ou dans deux cadres, le volume à rénover et les emplois annuels créés par l’investissement consenti.

 

La commune serait autorisée à passer un emprunt à un an, répétitif pendant cinq ou dix ans, auprès de Dexia pour financer sa part dans les travaux de rénovation.

A l’issue de chaque année, sur base des relevés de l’ONEM et des entreprises concernées, on estimerait le nombre d’emplois créés, au cours de l’exercice, par cette initiative. Le chiffre obtenu serait multiplié par un coefficient tenant compte des retombées vers les industries régionales qui fournissent les matériaux, le transport etc.

 

Le nombre obtenu serait multiplié par un million de FB, 25.000 euros, et  versé, en fin d’exercice, à la commune. qui rembourse, ainsi, l’emprunt passé. Le scénario est répétitif durant la période de 5 à 10 ans.

 

Pour le pouvoir fédéral, l’opération est blanche, bénéficiaire si on internalise divers coûts non chiffrés actuellement (sécurité, part du minimex, coût juridique des divorces, de la délinquance etc..)

 

Pour le pouvoir communal, l’opération est rentable du fait de la majoration de l’impôt cadastral, de la meilleure valorisation du patrimoine immobilier, d’une amélioration des conditions de vie, de l’emploi et donc des recettes afférentes.

 

En conclusion, on ne comprendrait pas qu’un tel projet ne préoccupe pas les progressistes divers et qu’une initiative politique visant à déposer un projet de loi formulant ce mécanisme ne soit pas envisagé dans l’année à venir.

 

Nous soumettons cette proposition aux mandataires communaux des partis représentés dans les pouvoirs de tutelle pour qu'ils interviennent auprès de leurs instances politiques respectives et qu'ils soient le relais de notre conseil communal. Nous y voyons l’occasion de développer une démocratie plus directe, le concept de budget participatif, l’intervention citoyenne dans les gestions locales.

 

Nous remercions toutes celles et tous ceux qui auront marqué de l’intérêt ; à titre individuel, à une démarche que nous espérons la plus large et la plus enrichie possible par un débat critique.

 

La longueur de cette intervention déplaisait manifestement au futur chef de file du cdH pour les élections communales d'octobre prochain. Il fut le seul élu à manifester visiblement son ennui ce qui obligea, Robert Tangre à le rappeler à l'ordre comme il le faisait jadis alors qu'intituteur, il grondait un élève trop bavard.

 

Il n'en fut pas de même de sa cheffe de file actuelle Madame Lambot qui, dans sa réponse tint à assurer l'intervenant de son souhait de voir rechercher de nouvelles pistes de financement. Nous la croyons mais nous regrettons que son partenaire socialiste ne lui ait jamais permis durant cette législature d'explorer de nouvelles pistes de travail en lui offrant la possibilité de disposer d'un budget nettement plus conséquent. 

 

Visitez aussi le site internet de l’UCPW :

 

http://users.infonie.be/ucpw

 

 

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